【48812】北京楼市现状：有钱人喜爱3环内没钱人买5环外
日期：2024-04-18 08:09:47 | 作者: 常用浓缩机
我是北京房姐，资深房产出资专家。你相见恨晚的买房军师，现在已为10000人供应买房最佳解决计划。房产自媒体中仅有敢讲真话的自己人！房姐归于实战派只说对你最有用的操作和主张
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发问：房姐好，大兴蓝桥驿苑全南一居室电梯高层，单价大约多少值得下手呢？想买门头沟阜石路出口邻近的一居，但好像您很不引荐，门头沟间隔我作业地址还算近……
答复：做为出资需求有长时刻价值，门头沟长时刻看没有价值支撑 投住别离也是一个很好挑选，邻近租房，其他区域出资
发问：房姐，您好。看了您之前的问题回复贴，感觉您比较看好WJ区域。 WJ的发展势头也的确还行，可是我有个疑问，那儿的房子供应体量的确也不算小数了啊。 依照物以稀为贵的准则，那儿这么大供应体量，未来能多少增值空间怕是也难说吧？ 我在上地13号线居，从现在租售比来看，的确不比望京。可是假如换房的话，各种手续税费一同加来，赢利空间就快挤掉了。 您从出资视点看，主张值得这样置换么？
答复：整个望京内部，其实能够开发的地块不多了。 除了望京西，但又由于交通不变，所以还要从头打造配套的系统。 但望京价格依然不高。 在望京的地段价值远大于上地西二旗的状况下，互联网的聚集，结果是进一步抬升望京的赢利。 望京不是单一工业区，上地西二旗只要互联网。没有互联网进驻之前，望京也是北京不多的产住结合，商业兴旺的地段，足以支撑今日的价格。 所以，即便互联网再次活动，间隔吐掉赢利，还有十分长的路。 望京北面，来广营一带仍是光溜溜空位，上地西二旗已满。 两者未来的预期空间不是一个量级。 必需求分外留意的是，来广营一带大部分楼盘是有溢价的，尽量逃避望京8\\/9万以上的溢价或许CEO盘即可。 阿里总部搬北京这次，收益最多的，反而并不满是望京。 望京内部的住宅工业也是分解巨大，以地铁站区分比较清楚： 望京南：以淘老破大最适宜，商业配套交通都不错，不是顶尖但满意成数； 阜通：商业更丰厚，物业较少，望花路等社区淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大； 望京：望京最老练的内部区域，老破大较多，归于保险的挑选； 望京东：地铁口没有盘，首要在soho四周，其间橄榄城国风北京等归于溢价，宝星，慧谷等次新房存在淘笋时机，soho周围也是现在望京最富贵的归纳区域； 东湖渠：安静适宜住家，商业配套等及格，以西面几个次新楼盘为标杆存在淘笋时机，利泽等老小区偶然会出老破大存在时机。 望京西：断头路，主干道阻塞，回迁老小区居多，归于较差区域； 还有一个没有地铁的小区域：四元桥的望京桥至宜家一带，大多是2003后的老破大，现在有大片空位搁置或许作为公园，与东三环，太阳宫等区域的衔接效果没有发挥，未来或许存在必定区域突变的要素。 所以望京建仓的难度也不小。 一向不鼓舞置换，更倾向典当再下手一套望京。 必定要置换的线折的确认收益的笋盘才考虑。
发问：房姐，sfsd，子弹300，您说到老房子的线居，sfsd又最好找老公房。可是东3-4环两居老公房现在价格低于我的首付支撑领域。还应该持续考虑两居老公房么？仍是三居也可优先考虑呢？次新商品房税费高，这个该怎么考虑取舍呢？
答复：你好，子弹300选筹规模很广，从500-1000万都有。 新手从次新开端不是结论，仅仅考虑到大多数小白的状况，挑选次新标的心里会更舒适一点。 北京的涨幅轮动次序一般是： 上车盘，次新，大盘，大面积，老破大，鬼牌。 次新最适宜的是跌落调整期间至再次发动之前，淘笋为主。 北京悉数以淘笋为主，即便都是次新，地段，产品价位，同类比照都会发生许多影响，不会有很规整的规则。 当一个城市的供应被揉捏，次新已不足以满意商场购买力时，老破小老破大就开端接纳溢出需求。 京沪这样的城市，就连老破小的供应都极度被揉捏，以至于八九十时代（牵强借款）的老破小和五六十时代的老破小都拉不开价格。 天通苑大面积 望京次新，老破大——酒仙桥 双井次新，老破大 十里堡青年路甘露园老小区老公房——劲松潘家乡一带公房，老破大 仅仅协助缩小规模，不意味着这些房子每一套都能够随意买。 首房首贷只要一个方针，找公房和满五仅有的商品房，使用低税率来尽量进步按揭的水平。
发问：孙河的未来你怎么看？北京还会有相似孙河这种先规划后建造的高端区域吗？ 我看你引荐东三环老破小，增值空间在哪里呢？
答复：孙河在2016年前是最佳买入时刻。 2017年后，价格就逐渐漫过平地。 整体规划的寓居区，条件是要有充沛的工业区。 北京的工业区，只要东三环，望京，中关村，西二旗。 东三环的寓居区现已固定，望京有望京内部，孙河，北苑天通苑，西二旗周边已遍及贵妇盘，只剩下回龙观老破大。 时机在存量商场挑选。
发问：房姐好，自己女，45。本年7月能有北京房票，手上资金420，首房首贷，无作业，无安稳收入，外地有自住宅，请问以纯出资的视点，我应该怎样买
答复：需求看你流水状况，假如流水不安稳借款欠好下 主张看常营片区次新盘，全款出资能够，后期需求资金能够再典当出来
发问：房姐春节好～我在顺义天竺有个联排，400平，李嘉诚开发的那个。现在在此寓居。自住感觉还算舒畅，但一向想换个更好的。别的在在北纬40度有一个2居和1个1居。现在手里还有一个可买第二套的房票，但现在看不清行情，想问问您最好的装备应该是怎样的？1、是否该卖北纬去换五环里边？但又觉得阿里去来广营那儿了是不是后期会涨？2、由于住惯了大房子再回市里买平层不太喜爱了，但天竺这个房子是不是未来增值有问题？还主张留么？假如主张换有没有好的引荐？之前看过北京宅院，但还要加的钱太多。谢谢～
答复：假如考虑寓居质量就放下出资和增值的主意，相似天竺大约率跑输北京大盘，假如能平衡下，能够看下 融科橄榄城 北纬主张不要动了，方位上没大的问题，置换本钱仍是很高的
发问：房姐你好！亲属自住宅二居无借款，想换大三居，是直接卖掉再贷点款呢，仍是典当现有住宅，用典当款做首期另买一套还贷，1变2?假如手里握2套，压力增大，不只要还典当贷，且要每月付出自住宅借款，可是只要一个自住没有出资房也觉得不甘心，还望房姐给个主张，谢谢！
答复：忍耐还贷压力是房产出资必需求承受的 不过必定要有满意的流水支撑，不健康的高负债是不支持的 主张典当后手里预留1-2年的月供储藏，这样心里会结壮一些
发问：房姐好，请问一下现在看中两个盘犹疑中，房山万科七像墅叠拼（叠拼）300平缓丰台万恒家乡两居90多平（西四环），都是500w左右，现在手里300w，二套（从前有过借款记载现在名下无房）俩娃，老迈两年后海淀西三环甘家口上小学（爸爸妈妈房一居），自己现在作业中关村。考虑自住出资一个近小，一个远大，一个期房一个现房，怎么选统筹自住和出资，这两种小区未来生长哪个大（比方十年后）。假如两个盘都不适宜，如此需求请房姐引荐下一步怎么选房，谢谢
答复：出资而言房山万科七像墅叠拼必定不适宜，万恒家乡500w90多平 贵了 300首付贷满700左右的标的，现在北京可出资区域都会集在向阳地段，700总价在这边能够淘一淘 你的状况更适宜投住别离，300悉数打一套笋盘，在作业地址邻近租房
发问：房姐，之前看过你引荐过朝青板块，国美又离地铁比较远，兴隆家乡能够吗，一居室值得买吗，首付150，在向阳区有什么引荐的吗
答复：兴隆家乡跟从的中心，其实是青年路。 兴隆家乡首要的缺陷，在于和青年路有必定间隔。 而兴隆家乡自身，南北跨度大，南边的老区，现已直接望着高碑店地铁， 现在价格也不廉价。像 十里堡，潘家乡，甘露园都归于可淘板块
发问：房姐您好，北京现在五环左右得次新房和二三环老破小的单价差不多，五环的次新还有出资的价值吗？两者的涨幅未来会怎么样？ 谢谢辅导！
答复：五环周边的地铁次新价值仍是保险的。 刨去西五环石景山。 首要的点在看详细房子的价格。 当时价格显着溢价的五环次新，和三环贱价（6万左右，90后）的老破小比较，老破小的涨幅会更安稳。
发问：孙河的未来你怎么看？北京还会有相似孙河这种先规划后建造的高端区域吗？ 我看你引荐东三环老破小，增值空间在哪里呢？
答复：孙河在2016年前是最佳买入时刻。 2017年后，价格就逐渐漫过平地。 整体规划的寓居区，条件是要有充沛的工业区。 北京的工业区，只要东三环，望京，中关村，西二旗。 东三环的寓居区现已固定，望京有望京内部，孙河，北苑天通苑，西二旗周边已遍及贵妇盘，只剩下回天老破大。 时机在存量商场挑选。
发问：200万首付是挑选: 1.酒仙桥:梵谷水郡小2居，电子城，驼房营南里 2.望京的望花路东里，西里，南湖中园小2居，南湖东园小2居 是优先挑选哪个？
答复：优先看价格 话说从铁道口到亮马河这一带的驼房营路十分破，电子城2000年的小区，间隔两个地铁都比较远，单价比较望京同类老破大体现鸡肋。 还不如 上东三角洲挨着万红路酒仙桥地铁，周边都是工业园，环境和配套都上了两个层次，更有时机淘笋。
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